Почему договор нужно проверять заранее
Договор купли-продажи стоит прочитать и проверить несколько раз до подписания. Ошибку в нём трудно исправить после регистрации перехода права: чаще всего это означает долгий судебный спор. Поэтому проверка начинается не с договора, а с продавца и с истории объекта.
Проверка продавца и прежних собственников
Юрист проверяет не только нынешнего владельца, но и всю цепочку собственников. Вот ситуации, которые требуют особого внимания.
Дееспособность продавца. Если продавец на момент сделки не понимал значения своих действий из-за болезни, зависимости или приёма сильнодействующих препаратов, он сам или его родственники могут оспорить сделку в суде. Поэтому продавца можно попросить предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Квартира получена по наследству. Важно, сколько времени прошло со дня открытия наследства и на каком основании права перешли к продавцу. Если с момента смерти наследодателя прошло немного времени, могут объявиться другие наследники. Юрист проверяет свидетельство о праве на наследство, подлинность завещания у нотариуса, а также не было ли завещание отменено или изменено.
Право возникло по решению суда. Нужно убедиться, что решение вступило в законную силу, выяснить, не обжаловано ли оно, и проверить, нет ли других претендентов на объект.
Несколько собственников. Если долю продают постороннему лицу, остальные сособственники имеют преимущественное право её купить (статья 250 ГК РФ). Если их не известили, любой из них в течение трёх месяцев вправе потребовать в суде перевести на себя права и обязанности покупателя.
Квартира получена по договору дарения. Бывает, что под видом дарения на самом деле прошла продажа с передачей денег. Такую сделку могут признать притворной, и тогда новый покупатель рискует остаться без квартиры и без денег.
Несовершеннолетние собственники. Права детей на жильё охраняются государством. Для продажи нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а детям должно быть предоставлено жильё не хуже прежнего. Такие сделки, как правило, удостоверяются у нотариуса.
Важно. Если продавец приобрёл квартиру в браке, для продажи нужно нотариальное согласие его супруга (статья 35 СК РФ). Без него сделку можно оспорить.
Юридическая экспертиза объекта
При проверке объекта юрист по недвижимости изучает:
- выписку из ЕГРН: собственник, основание права, обременения (залог, арест, аренда);
- правоустанавливающие документы: договор, по которому продавец приобрёл квартиру, свидетельство о праве на наследство, решение суда;
- расширенную (архивную) выписку из домовой книги: кто был и кто сейчас зарегистрирован в квартире;
- долги за коммунальные услуги и капитальный ремонт;
- сведения о продавце в базах судебных приставов, судов и в реестре банкротств;
- планы капитального ремонта, реконструкции или сноса дома, изъятия земли под строительство дорог.
Выписку из ЕГРН покупатель может заказать и сам через Госуслуги или в МФЦ «Мои документы». Она покажет владельца объекта и основание, по которому он стал собственником.
Что должно быть в договоре
По закону (статьи 554, 555 и 558 ГК РФ) в договоре купли-продажи жилья обязательно указываются:
- данные, которые позволяют точно определить объект: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж;
- цена;
- перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться жильём после продажи, если такие есть.
Без этих условий договор считается незаключённым. Кроме них я проверяю порядок и сроки расчётов, срок освобождения квартиры и снятия продавца с регистрационного учёта, распределение расходов и ответственность сторон.
«Чистая продажа» означает, что все документы готовы, а все жильцы выписаны из квартиры до сделки. Это видно по выписке из домовой книги. Если кто-то остаётся зарегистрированным, выписать его после сделки бывает очень непросто.
Документы для сделки
- паспорта продавца и покупателя;
- выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы продавца;
- нотариальное согласие супруга продавца, если квартира приобреталась в браке;
- разрешение органа опеки, если среди собственников есть дети.
При покупке с ипотекой, материнским капиталом, жилищным сертификатом или субсидией добавляются кредитный договор, документы по программе и те бумаги, которые запросит банк.
Как безопасно провести расчёты
Главное правило: продавец не должен получить деньги раньше, чем право собственности перейдёт к покупателю. Для этого используют:
- банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги, а в договоре аренды ячейки прописаны условия доступа: продавец получит деньги, только когда предъявит выписку из ЕГРН о регистрации права покупателя;
- аккредитив. Банк перечислит деньги продавцу после того, как увидит документ о переходе права.
Если расчёт идёт наличными, получение денег подтверждается распиской продавца.
Подписание и регистрация
Когда проверка завершена и договор согласован, стороны подписывают его и подают документы на регистрацию в Росреестр: через МФЦ «Мои документы», у нотариуса или электронно. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, а продавец получает деньги из ячейки или по аккредитиву.
Как я помогаю
Как юрист по недвижимости я провожу полную проверку объекта и продавца, составляю или проверяю договор купли-продажи, сопровождаю расчёты и регистрацию права. На консультацию возьмите все документы на объект. Если приехать не получается, их можно прислать по электронной почте, и консультация пройдёт дистанционно.
