Страхование недвижимости

При покупке квартиры или дома почти всегда приходится оформлять страховку. Если жильё берётся в ипотеку, банк предложит сразу несколько видов страхования, и в одном пакете окажутся как обязательные, так и добровольные полисы. Разберёмся, какие виды страхования встречаются при сделках с недвижимостью, от чего можно отказаться и как не переплатить.

Какие виды страхования бывают

При покупке недвижимости чаще всего встречаются четыре вида страхования:

• страхование самого объекта от гибели и повреждения;
• страхование жизни и здоровья заёмщика;
• титульное страхование, то есть страхование права собственности;
• страхование ответственности.

Обязательно из них по общему правилу только первое, и только при ипотеке. Всё остальное добровольно, даже если в банке говорят иначе.

Страхование объекта при ипотеке

Закон об ипотеке обязывает заёмщика страховать заложенное жильё от гибели и повреждения, если договор не устанавливает иное. На практике банки требуют такой полис всегда. Страхуются конструктивные элементы: стены, перекрытия, кровля, окна и двери. Отделка, мебель и техника в обязательный полис не входят.

Страховая сумма должна быть не меньше суммы долга по кредиту. Поскольку долг с каждым годом уменьшается, стоимость полиса тоже снижается. Договор обычно заключается на год и продлевается ежегодно, пока кредит не погашен.

На этой страховке можно сэкономить. Вы не обязаны покупать её в банке, где берёте ипотеку, или в страховой компании, которую он советует. Полис можно оформить в любой надёжной страховой компании. Надёжность определяется кредитным рейтингом: он должен быть не ниже А-, обычно его указывают на сайте страховщика. Второе условие: договор страхования должен соответствовать требованиям банка, их банк публикует на своём сайте. Если оба условия выполнены, банк обязан принять полис и в течение 7 рабочих дней сообщить вам о своём решении.

Страхование жизни и здоровья

Страховать свою жизнь и здоровье вы не обязаны, но банк почти всегда на этом настаивает. Отказаться можно, только кредит, скорее всего, станет дороже: во многих кредитных договорах прописано, что без такой страховки ставка выше. Условия у каждого банка и каждой программы свои, в том числе у льготных программ, поэтому перед отказом загляните в свой договор и узнайте, на сколько вырастет ставка.

Перед решением стоит посчитать: иногда полис дешевле, чем переплата из-за повышенной ставки, а иногда наоборот. Кроме того, полис страхования жизни имеет реальный смысл для семьи с одним основным источником дохода: если заёмщик получит инвалидность или погибнет, долг погасит страховая компания, а не родственники.

Если страховку оформили вместе с кредитом, а потом вы передумали, от неё можно отказаться в течение 30 календарных дней с даты заключения договора страхования и вернуть всю премию, если страховых случаев не было. Но помните: если от этого полиса зависела ставка, после отказа она вырастет.

Если вы полностью погасили кредит досрочно, можно, как правило, вернуть часть премии за неиспользованный период. Для этого нужно подать заявление в страховую компанию.

Титульное страхование

Титульное страхование защищает от потери права собственности. Например, если через год после покупки суд признает сделку недействительной из-за того, что продавец был недееспособен, кто-то из наследников не был учтён или нарушены права несовершеннолетнего собственника. В таком случае страховая компания выплатит страховую сумму, обычно равную цене покупки.

Этот вид страхования добровольный, но некоторые банки при ипотеке на вторичное жильё связывают с ним ставку: без полиса она может быть выше. Обычно титул страхуют на три года: это общий срок исковой давности, в течение которого чаще всего и появляются претензии к сделке.

Титульная страховка особенно оправдана, если:

• квартира досталась продавцу по наследству, в дар или по решению суда;
• у объекта было много переходов права собственности за короткий срок;
• среди прежних собственников были несовершеннолетние, недееспособные или люди с долгами;
• продавец продаёт жильё по доверенности.

При этом страховка не заменяет проверку объекта. Страховая компания сама проверяет документы и может отказаться страховать рискованную сделку или поднять тариф. А получение денег через суд и страховщика это всегда долгий путь. Лучше вовремя выявить риск и не покупать проблемную квартиру, чем потом получать компенсацию.

Страхование ответственности

Под страхованием ответственности при сделках с недвижимостью понимают два разных продукта.

Ответственность заёмщика перед банком. Это особый вид страхования, предусмотренный законом об ипотеке. Он защищает банк на случай, если денег от продажи заложенной квартиры не хватит, чтобы погасить долг. Такое страхование добровольное: банк обычно предлагает его, когда первоначальный взнос небольшой. Страховая сумма составляет от 10 до 50 процентов основного долга, а договор заключается на весь срок кредита или на время, пока долг превышает 70 процентов стоимости жилья.

Гражданская ответственность собственника. Это страхование на случай, если вы причините вред другим людям. Самый частый пример: залив соседей снизу. Ремонт чужой квартиры после протечки легко обходится в сотни тысяч рублей, а полис гражданской ответственности обычно стоит от тысячи до нескольких тысяч рублей в год. Такое страхование добровольное и при ипотеке не требуется, но для собственника квартиры в многоквартирном доме это один из самых полезных и недорогих полисов.

Отдельно бывает страхование финансовых рисков заёмщика, например на случай потери работы. Это тоже добровольный продукт: прежде чем соглашаться, стоит внимательно прочитать, какие ситуации считаются страховым случаем, потому что список исключений бывает очень длинным.

Как не переплатить за страховку

1. Сравнивайте страховые компании. Тарифы у разных страховщиков различаются в разы. Полис можно купить не в банке, а напрямую у любой страховой компании с рейтингом не ниже А-, если договор отвечает требованиям банка.
2. Проверяйте каждый год. Ипотечную страховку продлевают ежегодно, и каждый раз можно сменить компанию, если условия в другой выгоднее.
3. Читайте, что входит в пакет. Банк часто предлагает комплексный полис, где обязательное страхование объекта объединено с добровольными видами. Обязательную часть можно оформить отдельно.
4. Используйте период охлаждения с расчётом. Если при оформлении кредита на вас оформили лишние полисы, у вас есть 30 дней, чтобы отказаться от них и вернуть деньги. Перед отказом проверьте в кредитном договоре, не вырастет ли ставка.
5. Возвращайте премию при досрочном погашении. Закрыли ипотеку полностью раньше срока? Подайте заявление на возврат части страховой премии.

Чем поможет юрист

Юрист по недвижимости проверит кредитный договор и договоры страхования до подписания, найдёт навязанные услуги и подскажет, от чего можно отказаться без последствий для ставки. Оценит риски объекта и скажет, нужна ли в вашем случае титульная страховка или достаточно проверки. Поможет вернуть страховую премию, если банк или страховая компания отказывают, и представит ваши интересы в споре со страховщиком.

Если вы готовитесь к покупке или уже оформили ипотеку и сомневаетесь в условиях страховки, вы можете записаться на консультацию.