Что относится к коммерческой недвижимости
Офисные и торговые помещения, склады, производственные комплексы. Продавцом может быть гражданин, но особого внимания требует сделка, где продавец организация.
Сложный случай: как объект попал к продавцу
Бывает, что право собственности перешло к продавцу в счёт оплаты его услуг или поставок. Например, застройщик взял у кирпичного завода материал на строительство, а после ввода здания в эксплуатацию рассчитался с заводом помещениями в этом здании. В таких ситуациях нужен опытный юрист по недвижимости, который изучит всю цепочку документов и понимает, как подобные сделки оспариваются в суде.
Что проверить при покупке
- Продавец гражданин: он действительно собственник и вправе распоряжаться объектом. Если объект приобретён в браке, нужно нотариальное согласие супруга.
- Продавец организация: полномочия директора подписывать договор. Юрист изучает устав и выписку из ЕГРЮЛ. Если человек без права подписи подпишет договор, сделку легко оспорить.
- Крупная сделка. Если объект составляет значительную часть имущества организации, продажу должно одобрить собрание участников или акционеров. Без одобрения сделку можно признать недействительной.
- Долги и претензии. Есть ли у организации долги перед кредиторами, претензии налоговой службы, исполнительные производства, признаки банкротства. Сделку, совершённую незадолго до банкротства продавца, могут оспорить, и покупатель останется без денег и без имущества.
- Новый объект. Если здание недавно введено в эксплуатацию, продавец должен предоставить документы о вводе. Иначе вместе с объектом можно получить финансовые и юридические проблемы.
- Действующие арендаторы. При смене собственника договоры аренды сохраняются, и новый владелец становится арендодателем. Условия этих договоров нужно изучить до покупки.
Безопасные расчёты
Как юрист по недвижимости советую проводить расчёты через безотзывный аккредитив в банке. Покупатель вносит деньги на аккредитив, банк проверяет договор, а после регистрации перехода права перечисляет деньги продавцу. Прозрачно и безопасно для обеих сторон.
Важно. Гражданин, продающий коммерческую недвижимость, платит налог на доходы с продажи, если владел объектом меньше минимального срока или использовал его в предпринимательской деятельности. Организация платит налоги в зависимости от своей системы налогообложения, в цене может быть НДС. Это стоит учесть заранее, при обсуждении цены.
Как я помогаю
Проверю продавца и объект, составлю или проверю договор, организую расчёты через аккредитив и сопровожу сделку до регистрации права. Звоните и приезжайте на консультацию.
